정영수 경영학박사/ 전남대 경영연구소 전임연구원(전) (재)한국산업교육원 광주지부장(현)

최근에 주식시장이 연일 급등하며 꿈의 코스피 '5000'를 달성하여 주식투자자들은 환호를 지르고 미친 듯이 6천 포인트를 향하고 근접하고 있다. 주식에 투자하여 1년도 안되었는데 1억을 투자한 사람은 3억~4억이 넘어가는 수익을 내고 있고 주식에 투자하지 않는 사람은 은 상대적 박탐감에 빠져 있으며 돈의 가치 하락으로 인하여 가난하여 졌다고 생각하고 있다.

지방에서 내집 마련하기 위하여 1년 전에 아파트를 매입한 사람은 최근 부동산경기 침체로 건설회사에서 땡처리로 5천~1억을 싸게 팔아도 매수랄 사람이 없어 간접적인 손해를 보고 괴로워하고 있다.

부동산시장은 국가경제에 미치는 파급효과가 매우 크고 침체된 내수를 활성화시키기 위해 무엇보다 중요한 산업이다. 최근 3~4년 동안 부동산 시장이 가파른 침체기에 접어들었고 특히 지방의 부동산 시장은 움직이지 않고 있어 이재명정부의 움직임이 절실하게 필요한 중요한 시점에 와 있다. 기준금리 인하와 대줄규제 등으로 주택 건설업이 붕괴되고 있고 주택매매시장 침체가 우려되고 있어 관련 정책 지원이 필요하다는 목소리가 높아지고 있어 규제의 합리화도 요구되고 있다.

이재명 대통령은 취임 100일 기자회견에서 부동산 추가 대책과 관련해 “수요를 실수요자 중심으로 바꾸고 투기적 부동산 취득을 최소화시킬 필요가 있다”고 밝혔다.

실수요자 정상적으로 거래가 될 수 있도록 하는 것이 중요하건만 지난해 6월27일 규제정책에서 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고 DSR 3단계 규제하여 현금부자만 집을 매입 할 수 있도록 했다. 그리고 올해 5월 부터는 다주택자중과세를 연기하지 않고 실시한다고 했다. 서울과 수도권 다주택자를 규제하고 아파트투기 세력을 규제하겠다는 것은 대다수 국민들이 동의 할 것이다.

그런데 지방 부동산 시장의 침체는 심각한 단계를 넘어 절벽의 단계로 거래가 실종단계에 있다. 최근에 국제적인 경기침체와 함께 인구감소, 공급과잉 효과로 거래가 심각한 단계에 이르렀다. 최근 지방에서 인구가 줄어들어서 주거수요도 줄어들었고 건축비, 인건분양가 상승으로 평균 분양가격이 1,500만원~2,000만원으로 지방소득으로 구매력이 크게 위축되고 있다.

국토교통부 자료에 의하면 지난해 수도권 주택 인허가 실적은 8만3838호로 전년 동기(6만9467호) 대비 20.7% 증가지만 지방 인허가는 7만733호로 전년 동기(10만2210호) 대비 30.8% 감소했다. 특히 분양실적은 수도권과 지방의 양극화가 심화됐다. 올해 수도권 누적 분양 실적은 5만2925호로, 전년 대비 7.4% 감소 했지만 지방은 같은 기간 전년 대비 44.7% 급감한 3만7792호로 집계되었다. 올해 지방에서는 경기 침체와 미분양 증가 우려로 분양을 연기하는 단지들이 속출했다. 미분양 주택은 7월 말 기준 지방에 78.7%가 쌓여 있고, 악성 미분양으로 불리는 준공후 미분양 주택의 지방 비중은 83.5%에 달한다.


최근에 광주, 전남, 경북 대구 등에서 신축 미분양 공실이 증가하여 심각한 문제로 대두되고 있다. 지방 부동산 침체에는 고금리 장기화라는 거시 환경도 큰 역할을 하고 있는데 22년부터 인상된 기준금리가 가파르게 인상이 되었다가 올해 금리가 소폭 하락하여 2.5%이지만 실제 채감 금융이자는 25년 7월 기준 대출금리 5.5%~6%로 상당한 금융부담이 실수요자의 부동산 거래를 위축하고 있다. 이러한 환경에서 수요가 부족하고 투자자금이탈로 인하여 부동산시장이 침체되고 무너지는 구조가 된다.

건설업 위기가 가시화되면서 전국적으로 공사 중단 사태가 속출하고 있다. 특히, 자금 조달이 어려운 지방 중소 도시에서 대규모 아파트 단지 건설이 지연되거나 무기한 중단되는 사례가 증가하고 있다. 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 1~2월 두 달간 건설사 폐업 건수가 작년 같은 기간보다 30% 이상 급증한 것으로 확인됐다.

건설경기 전반의 지지부진한 상황이 장기화하면서 대표 심리지수인 건설기업 경기실사지수(BSI)는 지난해 평균 51로 역대 최저 수준을 기록했다 중소 건설사뿐 아니라 신동아건설, 경남 2위 대저건설, 시공 능력 83위 대우조선해양건설 등 중견 건설 회사들까지 잇따라 법정관리를 신청하고 있다.

국가데이터처에 따르면 지난해 건설업생산지수는 82.3으로, 부동산 시장 침체로 건설 경기가 최악이던 2014년(80.5) 이후 11년 만에 가장 낮았다.

지난해 건설업체의 국내 시공 실적을 보여주는 건설기성은 전년 대비 16.2% 줄면서 관련 통계 작성이 시작된 2008년 이후 가장 많이 감소했다.

부동산 시장을 전방위로 옥죄는 규제 조치에 분양과 착공이 동시에 위축되고, 지방 미분양 증가와 프로젝트파이낸싱(PF) 경색까지 겹친 결과다.

2026년에도 지방 부동산 시장 전망은 침체국면이 지속될것으로 보인다. 26년에는 금리인하 기대가 될 것으로 보이는데 큰 폭 인하를 단행할 가능성은 낮아 지역별로 차이는 있지만 전반적인 가격 반등을 기대하기에는 힘들다. 서울 수도권과 지방의 부동산 시장은 상황이 양국화되어 있어 크게 다르기 때문에 지방 부동산 시장을 살리기 위해서는 별도의 정책이 꼭 필요하할 것이다.

정부에서는 주식시장만 살려 자아도취에 만족하지 말고 소외된 지방의 악성 미분양을 해소하기 위해서는 한국토지주택공사(LH) 등의 공공기관을 통한 미분양 주택 매입을 확대하고, 고사위기에 있는 지방부동산 시장을 살리기 위한 특단의 세제 지원 및 금융 지원을 마련해야 함께 소외된 국민들이 함께 살아갈 수 길을 마련하여 주길 바란다.